Milloin osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä voidaan tehdä yhtiön kustannuksella?
6.11.2017
Yhtiökokous voi asunto-osakeyhtiölain mukaan päättää osakkaalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on muutoin yhtiön kannalta tarkoituksenmukainen. Edellytyksenä päätökselle on, ettei se loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Mitä yhtiön pitää ottaa huomioon, jos yhtiön kustannuksella aiotaan korjata osakkaan kunnossapitovastuulla olevia rakennuksen osia?
Edellä mainittua asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:ssä olevaa säännöstä sovelletaan sellaiseen kunnossapitotyöhön, jota yhtiö ei ole velvollinen tekemään ennallistamisvelvoitteensa perusteella. Päätöstä tehtäessä on otettava huomioon osakkaiden yhdenvertaisuus. Siten tehtävät kunnossapitotyöt eivät saa kohdistua vain joihinkin huoneistoihin. Lain esitöiden mukaan edellä selostettu yhtiön kunnossapito-oikeus osakkaan vastuualueella rajataan vain yhtiön vastuulla olevaan rakennustyöhön liittyvään kunnossapitoon ja toimenpiteisiin, jotka ovat kaikkien osakkaiden kannalta tarkoituksenmukaisia yhtiön hoitokuluissa syntyvän säästön vuoksi. Tämä tarkoittaa sitä, että toimenpide on perusteltua tehdä yhtiölle kuuluvan kunnossapitotyön tai muutostyön yhteydessä ja että se on muutenkin taloudellisesti tarkoituksenmukainen kaikkien osakkaiden kannalta. Yhtiö voi yleensä esimerkiksi putkiremontin yhteydessä parantaa kaikkien huoneistojen vesikalusteiden ja pintojen tasoa edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksittäinen osakas.
Yhdenvertaisuusperiaate huomioon ottaen osakkaalla on oikeus saada hyvitystä, jos osakas on aikaisemmin tehnyt tai teettänyt vastaavan työn kustannuksellaan ja muut hyvityksen edellytykset täyttyvät. Lisäksi on muistettava, että osakkaalla on oikeus päättää huoneistonsa sisäosien tasosta. Osakkaalla on siten oikeus yhtiökokouksen päätöksestä huolimatta kieltää lähtökohtaisesti vastuulleen kuuluva kunnossapitotyö huoneistossaan, ellei sen tekemättä jättämisestä aiheudu yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, vahinkoa tai haittaa.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies.
