Muista esittää yksilöidyt vaatimukset ajoissa
31.10.2016
Korkein oikeus antoi viime viikolla ratkaisun asianmukaisesta reklamointitavasta kiinteistönkaupassa (KKO:2016:69). Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjille pian virheet havaittuaan. Samalla he olivat varanneet itselleen mahdollisuuden esittää tarkempia yksilöityjä vaatimuksia myöhemmin. Näin he myös tekivät - ostajat esittivät yksilöidyt vaatimuksensa noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana, olivatko ostajat ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksista ajoissa.
Kun oli kyse kiinteistönkaupasta, asia ratkaistiin maakaaren säännösten mukaisesti. Maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Lain tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Korkein oikeus katsoi viime viikolla antamassaan ratkaisussa, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska eivät olleet ilmoittaneet vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.
Kaikki ei mene asunto-osakeyhtiöissäkään aina kuten suunniteltiin ja toivottiin. Reklamaatioita joutuvat välillä laatimaan uudet asunto-osakeyhtiöt gryndereille ja välillä vanhemmat yhtiöt korjausrakentamista suorittaneille urakoitsijoille. Joskus reklamoidaan yhtiöön sopimussuhteessa olevalle työn laadusta tai tekemättömistä töistä, joskus tilatun toimituksen sisällöstä jne. Reklamaatiotilanteita on lukuisia erilaisia. Kohtuullisena pidettävää reklamointiaikaa ei ole säädetty laissa. Takaraja vaatimusten esittämiselle voi tapauksesta riippuen määräytyä esimerkiksi vanhentumislain, vahingonkorvauslain tai rakennusalan yleisten sopimusehtojen mukaisesti. Kyse on vain takarajasta, jonka jälkeen reklamointi ei ole enää lainkaan mahdollista.
Viime viikolla annettu ratkaisu muistuttaa meitä siitä, että reklamaatio tulee aina esittää kohtuullisessa ajassa virheen tai puutteen havaitsemisesta ja erityisesti siitä, että myös selkeät yksilöidyt vaatimukset tulee aina esittää kohtuullisessa ajassa. Yhteistä kaikille reklamaatiotilanteille on myös se, että kannattaa aina reklamoida todistettavasti.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton neuvontalakimies.
