Energiankäytön hallinta kiinteistönhoitosopimuksissa

Tavoitteena oli parantaa rakennusten energiatehokkuutta kehittämällä kiinteistönhoitosopimuksen energiankäytön hallintaa koskeva osa. Siinä määritellään hoidettavan kiinteistön energian- ja vedenkulutustaso sekä tavoitteet. Tavoitteisiin liittyvät arvot sisäoloille. Lisäksi tavoitteena oli selvittää kannustepalkkauksen soveltamista tavoitekulutustasojen saavuttamisen ja säilyttämisen palkitsemiseksi.

Raportti: Aho, Asikainen, Haakana, Veltheim-Asikainen & Äijälä: Energian ja veden käyttö hallintaan. Opas kiinteistönhoitosopimuksen laatijoille. Kiinteistöalan Kustannus Oy REP Ltd. Helsinki 1999. Teknisten ja sopimusoikeudellisten asioiden tarkistuslista

Projektin kuvaus

Raporttiin on laadittu tarkastuslista ja ohjeita teknisistä ja sopimusoikeudellisista asioista, jotka tulee huomioida, kun solmitaan energian ja veden käytön sekä sisäolojen hallintaan liittyvää kiinteistönhoitosopimusta. Lisäksi on laadittu esimerkkisopimus.

Projektissa selvitettiin, miten tavoitteita ja vaatimuksia voidaan määritellä energian ja veden käytön ja sisäolojen hallintaan. Tavoitteiden asettamista ja seurantaa varten on kuvattu neljä erilaista lyhyen aikavälin menetelmää ja yksi pitkän aikavälin menetelmä. Lyhyen aikavälin menetelmät ovat: yleisiin kulutustilastoihin perustuva tavoite, kiinteistön keskimääräinen kulutustaso, laskennallinen vertailutaso ja laskennallinen tavoitekulutus. Pitkän aikavälin menetelmä perustuu 3-6 vuoden suunnitelmiin. Oppaaseen on myös kirjattu ohjeet toteutuneiden kulutusten ja tavoitteiden vertailua varten. Lisäksi on mietitty malli, jos seurantakauden aikana tapahtuu yllättäviä muutoksia.

Palkitsemisjärjestelmän osalta on kehitetty kaksi päätapaa sopia palkkioista ja hyvityksistä.
1) Ensimmäinen tapa perustuu säästettyyn energia- ja vesimäärään sekä saavutettuun markkamääräiseen säästöön. Tällöin sovitaan suhteesta, jolla saavutettu säästö jaetaan kiinteistöpalveluyrityksen ja kiinteistönomistajan välillä.
2) Toinen tapa perustuu kiinteään summaan, joka maksetaan, kun tavoitteet saavutetaan. Tässä mallissa sovitaan yleensä tavoite ja vaihteluväli, ns. tavoiteputki. Jos tavoitteet alitetaan, voidaan sopia suuremmasta palkkiosta kiinteistöpalveluyritykselle. Jos tavoitteet ylitetään, voidaan sopia hyvityksistä kiinteistönomistajalle.

Kun tavoitteista sovitaan, asetetaan samalla vaatimukset sisäoloille. Tällä varmistetaan, ettei energiansäästön nimissä tingitä sisäoloista. Näiksi vaatimuksiksi on suositeltu lämpötilatasoja ja hiilidioksidipitoisuuksia. Jotta sisäolojen muutoksia pystyttäisiin seuraamaan, sovitaan säännöllisistä mittauksista ja käyttäjäkyselyistä.

Ennen kuin tavoitteista sovitaan, selvitetään kiinteistön energianhallinnan tila. Tämä tarkoittaa laitteiden ja järjestelmien kuntoa sekä tehtyjen selvitysten, mittausten, kulutusseurannan sekä käyttäjäkyselyjen sisältöä ja tuloksia. Näiden pohjalta pystytään sopimaan realistiset tavoitteet ja seuraamaan aikaansaatuja muutoksia. Tavoitteellisuuden yksi tärkeä osa on tiedon kulku eri osapuolien välillä ja sopimuksessa onkin selkeästi sovittava siitä.

Oppaassa on kuvattu kannustepalkkausjärjestelmiä, joista on olemassa kokemuksia. Pelkkää energian ja veden kulutusten muutosta ei yleensä ole käytetty palkkion suuruuden määrittämisessä.