Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulujen arviointi

Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää erityyppisten asunto-osakeyhtiöiden hoitokulujen tasoa ja jakaumaa pääkaupunkiseudulla vuosien 1995 ja 1996 tilinpäätösaineistolla. Saatuja tuloksia vertailtiin samanaikaisesti Pohjois-Suomesta saatuihin ja vastaavalla tavalla laskettuihin tuloksiin.

Tavoitteena oli siis hoitokuluerittäin ja esimerkiksi rakennusten iän, koon ja kiinteistönhoitomuodon mukaan määritellä kohtuullisina pidettävät hoitokulut erityyppisissä asunto-osakeyhtiöissä sekä kuvata kuluerien hajontaa ja niiden syitä.

Raportti: Mero, Petri & Marttila, Mauri. Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulujen arviointi. Helsinki 1998. Suomen Kiinteistöliiton Tutkimuksia -sarja 1/1998. 81 s.

Lisäksi VTT Rakennustekniikka laati isännöitsijöille ja hallitusten jäsenille tarkoitetun oppaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulujen arviointiin sekä oppaaseen liittyvän taulukkolaskentaohjelman (Martti Hekkanen: Hoitokulujen arviointi. Helsinki 1998. Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd. 64 s.)

Projektin kuvaus

Pääkaupunkiseudulla asuinkerrostalomuotoisten asunto-osakeyhtiöiden keskimääräiset hoitokulut olivat vuosina 1995 - 1996 lähes 17 mk/m2/kk. Asuin-liiketaloissa ne olivat runsaat 19,5 mk/m2/kk ja rivitaloissa runsaat 12 mk/m2/kk. Hoitokulut olivat pääkaupunkiseudulla Pohjois-Suomea korkeammat sekä asuinkerros- että rivitaloissa. Sen sijaan asuin-liiketaloissa suhde oli päinvastainen.

Asuinkerrostaloissa pääkaupunkiseudun ja Pohjois-Suomen merkittävin ero oli hallintopalveluissa. Myös huoltotoimien (käyttö- ja huoltopalvelut, ulkoalueiden hoitopalvelut ja siivouspalvelut) kulut olivat yleensä pääkaupunkiseudulla kalliimmat. Suhteellisesti suurin ero oli tontinvuokrissa - pääkaupunkiseudulla yli kolminkertaiset Pohjois-Suomen nähden. Korjauskuluihin meni pääkaupunkiseudun asuinkerrostaloissa noin markka neliöltä kuukaudessa enemmän kuin Pohjois-Suomessa.

Tehdyn selvityksen perusteella on ilmeistä, että asuntoyhtiön hoitokulujen arvioinnissa on otettava aina huomioon asianomaisen kiinteistön ja paikkakunnan ominaispiirteet, toisin sanoen mm. käyttöaine- ja työmenekit sekä paikalliset käyttöaine-, tontinvuokra- ja kiinteistöveroperusteet. Toisaalta jos näihin tehdään tarvittavat tarkisteet, on mahdollista varsin vähäisin kiinteistön perustiedoin ja saatua hoitokulutietoa hyödyntäen laatia yksinkertainen laskelma tai atk-ohjelma, joka paljastaa ne kustannusvuodot, joihin ao. kiinteistössä on välittömimmin puututtava.

Käyttöainemenekin ja -yksikköhinnan osalta tarkiste tarkoittaa lähinnä alueellista lämmitystarvekorjausta ja esimerkiksi paikkakunnan kaukolämmön hinnan suhdetta koko maan keskihintaan. Samanlainen korjaus on tehtävissä veden ja jäteveden sekä sähkön hintaan. Työvoiman käyttöön liittyvien kulujen osalta on oleellista selvittää eri hoitotoimien yhteiset kulut.

Korjausten suhteen on muistettava, että yhden vuoden vertailu keskimääräis- ym. tunnuslukuihin ei riitä, sillä kuluiksi kirjatutkin summat saattavat vuosien välillä poiketa huomattavasti toisistaan. Myös aktivointiperiaatteiden eroista johtuen usein onkin perusteltua verrata vain varsinaisia hoitokuluja keskenään.