Oto-isännöitsijän asema asunto-osakeyhtiössä

Vallitsevan oikeuskäytännön mukaan asunto-osakeyhtiön isännöitsijä ei ole työsopimuslain tarkoittamassa työsuhteessa asunto-osakeyhtiöön. Tilanne on sama, olipa kyseessä sitten suorassa sopimussuhteessa oleva tai isännöitsijätoimiston palveluksessa oleva isännöitsijä.

Oikeuskäytäntö perustuu siihen, että isännöitsijä toimii yhtiön toimitusjohtajana eli yhtiön toimielimenä. Isännöitsijän ei niin ollen katsota olevan työsopimuslain tarkoittamassa työsuhteessa, sillä hän toimii itsenäisesti eikä työnantajan johdon ja valvonnan alaisena. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että suorassa sopimussuhteessa olevan isännöitsijän tulee aina sopia keskeisistä sopimusehdoista. Irtisanomisajan, vuosilomaetuuksien, ylityökorvausten (kokouspalkkiot), ym. sopimusehtojen osalta on viisainta tehdä erillinen kirjallinen sopimus isännöitsijän ja asunto-osakeyhtiön välillä. Varsinkin irtisanomisaikojen osalta luullaan, että isännöitsijään sovelletaan työsopimuslain mukaisia irtisanomisaikoja.

Sen sijaan pakollisessa tapaturmavakuutuslaissa on erityissäännös, jonka mukaan sitä sovelletaan myös johtavassa asemassa olevaan toimihenkilöön. Näin ollen asunto-osakeyhtiön on otettava pakollinen tapaturmavakuutus myös suorassa sopimussuhteessa olevalle oto-isännöitsijälle. Samoin työeläkelaissa on erityissäännös, jonka mukaan johtavassa asemassa olevan henkilön on otettava työeläkevakuutus (TEL:n tai TaEL:n perusteella).