}

Korkeimman oikeuden ratkaisu osakkaan oikeudesta asentaa ilmalämpöpumppu osakehuoneistoon kuuluvalle parvekkeelle

Korkein oikeus on tuomiollaan 21.5.2021 (KKO 2021:32) ratkaissut asian, jossa oli kyse osakkaan oikeudesta asentaa osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumppu siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen ulkoseinään.

Tapauksessa taloyhtiön ylimmän kerroksen osakas oli pyytänyt yhtiön hallitukselta lupaa ILP:n jälkikäteiseen asentamiseen. Hallitus ei ollut lupaa myöntänyt. Tästä huolimatta osakas oli ILP:n asennuttanut. Yhtiön hallitus päätyi viemään ILP-kysymyksen periaatepäätöksenä yhtiökokouksen ratkottavaksi. Enemmistöpäätöksin yhtiökokous linjasi, ettei yhtiössä sallita ILP:ja ja velvoitti hallituksen ryhtymään kaikkiin tarpeellisiin toimiin asennetun ILP:n poistamiseksi. ILP:n asentanut osakas nosti päätöksestä moitekanteen ja oikeusprosessi käynnistyi.

Turun hovioikeus kumosi 29.11.2019 antamassaan ratkaisussa nro 949 käräjäoikeuden tuomion ja kielsi yhtiötä panemasta ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemää päätöstä täytäntöön. Turun hovioikeus arvioi julkisivuseinärakenteen kuuluvan osaksi osakehuoneistoa ja siten lähtökohtaisesti osakkaan muutostyöoikeuden piiriin. Korkein oikeus myönsi taloyhtiölle valitusluvan 27.4.2020 (S2020/76).  

Korkein oikeus katsoi, että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä vastoin asunto-osakeyhtiön näkemystä, jonka mukaan kyse oli 5 luvun 8 §:n mukaisesta muutostyöstä yhtiön tiloissa. Näin ollen yhtiöllä ei KKO:n mukaan ollut vapaata harkintavaltaa luvan myöntämisen osalta. Korkein oikeus ei nähnyt syytä muuttaa Turun hovioikeuden ratkaisua 29.11.2019 nro 949, jossa tuomioistuin katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen osakkaan muutostyön kieltämisestä pätemättömäksi ja myönsi muutostyöluvan osakkaalle.

Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton linjasta

Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton omaksumasta linjasta ilmalämpöpumppujen asentamisen osalta. Korkein oikeus on ratkaisussaan katsonut, että rakennuksen ulkoseinä siltä osin, kuin se jää osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin, muodostaa osakkaan hallintaoikeuden piiriin kuuluvan luontevan kokonaisuuden. Kiinteistöliitto on toisaalta vakiintuneesti katsonut, että osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin jäävä rakennuksen ulkoseinä on paitsi yhtiön kunnossapitovastuulla, niin myös yhtiön hallintaan kuuluva rakennusosa. Tämä perustuu näkemykseen siitä, että ulkoseinä on toiminnallisesti ja ominaisuuksiltaan kriittinen osa rakennuksen toimivuuden ylläpitämisessä. Sen tehtävänä on varmistaa terveellisten ja turvallisten asumisolosuhteiden toteutuminen asuinhuoneistossa ja rakennuksessa laajemminkin, jonka vuoksi seinän säilyttäminen yhtiön hallinnassa rakennuksen muun ulkovaipan tapaan on tärkeää.

Ongelmallista on myös rajan määrittäminen sen osalta, mikä osa ulkoseinästä kuuluu osakashallintaan. Parvekkeita on monen tyyppisiä ja esimerkiksi korkeusulottuvuutta on vaikea määrittää ulostyöntyvällä parvekkeella, jossa ei ole lasituksia tai katetta.

Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella asunto-osakeyhtiö ei voisi enää vapaasti harkita luvan myöntämistä ilmalämpöpumpun asentamiseen huoneistoparvekkeelle. Huomionarvoista on, että ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita osakkaan muutostyöoikeuden muuttumista täysin vapaaksi. Osakkaan on ensinnäkin ennen työhön ryhtymistä annettava yhtiölle kirjallinen muutostyöilmoitus, jossa hän antaa selvityksen aiotusta muutostyöstä ja siitä, miten se on tarkoitus toteuttaa. Ratkaisussa on myös todettu muutostyöoikeuden olevan parvekkeen osalta käytännössä suppeampi kuin huoneiston sisätilojen osalta, koska parvekkeen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle (rakennuksen tai kiinteistön ulkoasun muutos, näkyvyyden kaventuminen) tai joissakin tapauksissa muutos voisi vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää. Yhtiölle jää siis ratkaisun mukaan mahdollisuus kieltää muutostyö kohtuuttomuustilanteissa.

Taloyhtiö ei voi jatkossa kieltää ilmalämpöpumpun asentamista ilman perusteita

Jatkon kannalta on tärkeää huomata, että asunto-osakeyhtiö voi edelleen rajoittaa osakkaan oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu huoneistoparvekkeelle. Ratkaisun mukaan sitä ei kuitenkaan enää voida kieltää ilman perusteluita. Tärkeää onkin nyt tarkasti pohtia sitä, miten yhtiö voi turvata rakennuksensa ja siinä vallitsevien asumisolosuhteiden säilymisen. Muutostyölle on asetettava tarpeelliset ehdot ja työn toteutusta on valvottava tehokkaasti. Jos asentaminen ehtoja asettamallakaan ei ole mahdollista ilman, että rakennukselle tai toiselle osakkaalle aiheutuu haittaa, on punnittava mahdollisuutta kieltää muutostyö. Punninta tapahtuu vertailemalla muutostyöstä osakkaalle koituvaa hyötyä ja toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkaalle koituvaa haittaa.

Kiinteistöliitto pitää lakimuutosta tarpeellisena

Asunto-osakeyhtiölain muutostarpeiden arviointi on oikeusministeriössä parasta aikaa käynnissä. Kiinteistöliitto pitääkin perusteltuna selkiyttää oikeustilaa nimenomaisella lainsäännöksellä, jonka mukaan osakkaan muutostyöoikeus ei koskisi ulkoseinärakennetta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu 21.5.2021

Haku

Kirjoita hakukenttään hakusana tai sen osa. Älä käytä jokerimerkkejä. Tällöin haku etsii kaikki mahdolliset osumat, joista löytyy käyttämäsi kirjainyhdistelmä. Esimerkiksi Tupakointi tai tupak toimivat molemmat hakusanoina.