Yleisimmin kysytyt kysymykset ja vastaukset
Mitä vastuunjakotaulukot ovat?
Vastuunjakotaulukot ovat Kiinteistöliiton tulkintaa asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuunjaosta. Taulukot ovat tarpeen, koska asunto-osakeyhtiölain säännökset vastuunjaosta ovat suppeat. Vastuunjakotaulukkoja noudatetaan yhtiöissä laajalti.
Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisemat vastuunjakotaulukkotuotteet ovat uudistuneet. Tuotteet ovat Kodin vastuunjakotaulukko, Taloyhtiön vastuunjakotaulukko osakkaalle ja asukkaalle sekä Taloyhtiön vastuunjakotaulukko PLUS hallitukselle ja isännöitsijälle.
Miksi uudet taulukot?
Taulukot on päivitetty vastaamaan teknistä kehitystä ja mukaan on otettu myös esimerkiksi vastuunjako erilaisten tuhoeläinten torjunnasta. Samassa yhteydessä on ollut perusteltua tehdä joitakin tarkistuksia tulkintoihin.
Mitä esimerkiksi osakehuoneiston kunnossapitovastuusta on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa?
Laissa vastuunjaosta on säädetty hyvin yleisesti. Yhtiö vastaa esimerkiksi huoneiston perustasoisista tai vastuulleen ottamistaan rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä kuten ilmanvaihto-, sekä vesi- ja viemärijärjestelmistä. Yhtiö korjaa myös ne huoneiston sisäosat, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Osakas vastaa huoneiston sisäpuolisten osien kuten pinnoitteiden, kodinkoneiden ja kalusteiden kunnossapidosta.
Onko osakkaalle asetettu huoneiston hoitoon liittyviä velvoitteita?
Osakkaan tulee hoitaa huoneistoa huolellisesti ja ilmoittaa yhtiölle havaitsemistaan puutteista yhtiön vastuulle kuuluvissa rakennusosissa ja järjestelmissä. Osakkaalta edellytettyjen hoitotoimien tulee olla kohtuullisia. Esimerkiksi toimia, joiden suorittaminen on monimutkaista tai edellyttää erikoistyökaluja, ei Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan voi pitää kohtuullisena.
Voidaanko lain mukaisesta vastuunjaosta poiketa?
Laista voidaan poiketa, mutta määräykset on otettava yhtiöjärjestykseen. Poikkeamia ei siis kannata jättää yhtiökokouspäätösten tai sopimusten varaan. Yhtiöjärjestysmääräys kestää aikaa ja sitoo myös uusia osakkeenomistajia.
Yhtiö ei halua noudattaa uutta vastuunjakotaulukkoa. Mitä riskejä siihen sisältyy?
Vastuunjakotaulukko on Kiinteistöliiton tulkinta asunto-osakeyhtiölain sisällöstä. Kunnossapitovastuunjakoon liittyvissä erimielisyystilanteissa on aina mahdollista, että riita päätyy tuomioistuimeen. Osakas voi esimerkiksi teettää kunnossapitotyön itse ja velkoa kustannuksia yhtiöltä oikeusteitse. Vastuunjaon linjaukset ratkotaan lopullisesti tuomioistuimessa soveltamalla asiaan lakia ja sen esitöitä. Toki ratkaisuharkinnassa huomioidaan myös alalla laajalti noudatettavat vastuunjaon linjaukset.
Tuleeko yhtiöjärjestys muuttaa, jos yhtiö ei halua noudattaa vastuunjakotaulukkoa?
Lain mukaan vastuunjaon poikkeamista tulee määrätä yhtiöjärjestyksessä. Koska vastuunjakotaulukko vastaa Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan lain sisältöä, tulee poikkeamista näkemyksemme mukaan määrätä yhtiöjärjestyksessä.
Mitä linjausmuutoksia vastuunjakotaulukkoon on tehty?
Tarkistetun tulkinnan mukaan yhtiö huolehtii myös ilmanvaihdon suodattimien vaihtamisesta. Näitä suodattimia on esimerkiksi korvausilmaventtiileissä. Poistoilmaventtiilien puhdistamisvastuu on jatkossakin osakkaalla.
Lisäksi yhtiö huolehtii käsienpesualtaan hajulukon puhdistamisesta tukostilanteessa. Muutos ei koske lattiakaivoa. Sen puhdistaminen kuuluu osakkaalle siinä määrin kuin työ onnistuu ilman varsinaisia työkaluja.
Miksi linjauksia on muutettu ilmanvaihdon suodattimien ja pesualtaan hajulukon osalta?
Ilmanvaihtojärjestelmä sekä vesi- ja viemärijohtojärjestelmä ovat yhtiön kunnossapitovastuulla olevia perusjärjestelmiä, joiden toimivuus on erittäin tärkeää asumisterveyden säilyttämiseksi ja suurempien vahinkoriskien kuten vaikkapa vesivuotojen torjumiseksi. Esimerkiksi hajulukon puhdistaminen saattaa vaatia erikoistyökaluja. Väärin kootun hajulukon tiivisteet ja liitännät voivat jäädä vuotamaan aiheuttaen suuremman vahingon.
Muutokset ovat olleet myös tarpeen, jotta toimialan juristien kesken on saavutettu yksimielisyys vastuunjaosta.
Mitkä ovat käytännön toimiohjeet osakkaalle pesualtaan hajulukon osalta?
Osakkaan tulee huolehtia siitä, ettei lavuaariin ajaudu hiuksia tai muuta sinne kuulumatonta. Jos lavuaari ei vedä kunnolla, osakkaan kannattaa kaataa lavuaariin viemärinavausaineitta. Mikäli tämä ei auta ja tilanne vaatii hajulukon rakenteen avaamista, tehtävä kuuluu yhtiölle.
Saako osakas enää itse puhdistaa lavuaarin hajulukkoa?
Kiinteistöliitto suosittaa kiinteistönpitoon liittyvien töiden teettämistä ammattilaisilla. Osa etenkin pienemmistä yhtiöistä hoitaa kiinteistönpitoon liittyviä erilaisia tehtäviä osakkaiden toimesta vapaaehtoisesti. Näin toimittaessa osakkaita kannattaa ohjeistaa toimien asianmukaiseen suorittamiseen ja tarvittaessa valvoa, että työt suoritetaan oikein.