Miten taloyhtiö voi kannustaa osakkaita oma-aloitteisiin kylpyhuoneremontteihin?

11.7.2023

Taloyhtiössä voi olla käsillä tilanne, jossa kylpyhuoneet ovat alkuperäisessä kunnossa, mutta niissä ei ole vielä havaittu välitöntä korjaustarvetta. Kylpyhuoneita olisi hyvä alkaa pikkuhiljaa uusimaan ja toiveena olisi, että osakkaat tekisivät itse tarvittavat kylpyhuonekorjaukset. Tällaisessa tilanteessa ratkaisu voi löytyä niin sanotusta kannustinpäätöksestä. On kuitenkin otettava huomioon, että osakkaita ei voida pakottaa remontteihin, eikä kannustinmenettelyä voida soveltaa silloin, kun kylpyhuoneessa on jo havaittu välitön, yhtiön vastuulle kuuluva korjaustarve.

Kun kyseessä on taloyhtiö, joka soveltaa kunnossapitovastuun osalta asunto-osakeyhtiölakia, vastaa yhtiö kylpyhuoneiden rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisesta, kun niissä havaitaan välitön korjaustarve. Esimerkiksi vedeneristeen pettämisestä johtunut rakenteiden kosteusvaurio johtaa siihen, että yhtiön on kuivattava kylpyhuoneen rakenteet, asennettava tarvittavat eristeet sekä ennallistettava kylpyhuoneen pinnat yhtiön perustasoon saakka.

Toisinaan kylpyhuoneessa ei ole vielä välitöntä korjaustarvetta, mutta esimerkiksi laattojen väri ei miellytä osakasta. Tällöin taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta lähteä uusimaan kylpyhuonetta, mutta osakas voi ryhtyä oma-aloitteiseen kylpyhuoneremonttiin. Osakasremontti perustuu vapaaehtoisuuteen ja kaikki remontin kustannukset, mukaan lukien esimerkiksi vedeneristeen materiaali- ja asentamiskustannukset, kuuluvat osakkaalle.

Vaikka osakasremontin kustannukset kuuluvat osakkaalle, estettä ei kuitenkaan ole sille, että yhtiö tukisi osakasremontteja osallistumalla niiden kustannuksiin. Tämä kuitenkin edellyttää, että yhtiökokous tekee yksinkertaisella ääntenenemmistöllä kannustinpäätöksen. Päätöksessä tulisi määritellä mahdollisimman tarkasti muun muassa se, mihin kustannuksiin yhtiö osallistuu (esimerkiksi vedeneristeen asentaminen materiaalikuluineen), korvauksen määrä, ajalliset rajaukset sekä korvauksen saamisen edellytykset.

Päätöksessä voidaan valtuuttaa hallitus käsittelemään osakasremontteihin liittyvät korvausasiat yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen. Jos osakas haluaa hyödyntää yhtiön tarjoaman edun, tulee hänen tehdä normaalisti muutostyöilmoitus, jonka yhteydessä yhtiö asettaa mahdolliset ehdot muutostyölle ja korvauksen saamiselle.

Kannustinpäätöstä ei ole tarpeen kirjata yhtiöjärjestykseen, mutta päätöksestä on hyvä tiedottaa osakkaita säännöllisin väliajoin, jotta kannustinpäätöstä hyödynnettäisiin mahdollisimman paljon. Kannustinpäätöksestä voidaan lisäksi ottaa maininta isännöitsijäntodistukseen, jolloin tieto välittyy myös tuleville osakkaille.

Näkemykseni mukaan kannustinpäätös on niin yhtiön kuin osakkaidenkin etu. Yhtiö hyötyy, kun kylpyhuoneita päivitetään ennen välittömän korjaustarpeen syntymistä. Tällöin kylpyhuonekanta pysyy hyvässä kunnossa, eikä yhtiön tarvitse kustantaa kylpyhuoneremontteja aina rakenteista pintoihin saakka. Osakas puolestaan saa itselleen sopivana ajankohtana kylpyhuoneestaan omaa silmää miellyttävän, mutta hänenkään ei tarvitse vastata kustannuksista kokonaisuudessaan yksin.