Purkavan uusrakentamisen helpottamisella voidaan uudistaa asuntokantaa

Julkaistu: 08.05.2018

Oikeusministeriön työryhmä ehdottaa asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakentamisen helpottamista. Työryhmä luovutti mietintönsä 8.5.2018 oikeusministeri Antti Häkkäselle.

Työryhmän ehdotuksen tarkoituksena on helpottaa asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa, jotta päätöksiä purkavasta uusrakentamisesta voitaisiin tehdä nykyistä yksinkertaisemmin.

Mietinnössään työryhmä esittää erilaisia keinoja, joilla hankkeita voidaan edistää niin, että samalla turvataan osakkaiden asuminen ja asuntovarallisuuden arvo sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien asema. Lain ehdotetaan tulevan voimaan vuoden 2019 alusta alkaen.

Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan, että käytännössä kasvukeskuksien taloyhtiöt purkavat tai luovuttavat isojen peruskorjausten ja -parannusten tarpeessa olevia rakennuksiaan ja tilalle rakennetaan enemmän uusia asuntoja ja muita huoneistoja.

Nyt ehdotetulla uudistuksella halutaan helpottaa erityisesti kasvavien kaupunkiseutujen asuntorakentamisen toteuttamista purkavana uusrakentamisena yhdyskuntarakenteen tiivistämiseksi ja olemassa olevan kunnallistekniikan, liikenneverkon ja palveluiden hyödyntämiseksi. Esimerkiksi Helsingin kaupungin tavoitteena on, että 40 prosenttia asuntorakentamisesta toteutettaisiin täydennysrakentamisena.

Uudistus vauhdittaisi hankkeita oikeusturvaa unohtamatta

Purkavan uusrakentamishankkeiden edistämiseksi työryhmä ehdottaa, että taloyhtiön yhtiökokous voisi päättää 4/5 määräenemmistöllä annetuista äänistä sellaisesta purkavasta uusrakentamisesta, jossa osakkaat saavat uudesta rakennuksesta uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti. Osakehuoneiston hallintaoikeutta tai muita osakkeiden yhtiössä tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia ei muutettaisi.

Jos osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä olisi oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lisäksi yhtiökokouksen päätöstä vastustavan osakkaan oikeudenkäyntikuluriskiä pienennettäisiin niin, että taloyhtiö vastaisi yleensä omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Toisena keinona työryhmä ehdottaa lakiin uusia säännöksiä vähemmistöosakkeiden lunastamisesta käypään hintaan. Ehdotuksen mukaan lunastusoikeus olisi yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista ja niiden tuottamista äänistä omistavalla osakkeenomistajalla silloin, kun yhtiön peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti eikä asuntojen käytettävyyden kannalta kannattavaa.

Kolmantena keinona hankkeiden edistämiseksi työryhmä ehdottaa, että yhtiökokous voisi 4/5:n määräenemmistöllä päättää korjauskelvottoman rakennuksen ja kiinteistön luovuttamisesta ja selvitystilasta siten, että yhtiön netto-omaisuus jaettaisiin saman tien osakkaille niin, että nämä saavat rahoitusta esimerkiksi uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta. Korjauskelvottomuutta arvioitaisiin taloudellisen kannattavuuden ja huoneistojen käytettävyyden perusteella.

Työryhmän mukaan purkava uusrakentaminen tarjoaisi uuden keinon toteuttaa ja rahoittaa taloyhtiöiden mittavia peruskorjauksia. Taloyhtiöissä on paljon osakkaita, joiden maksuvara ja muu varallisuus eivät käytännössä riitä rakennustöiden rahoittamiseen.

Kun rakennustavat ja rakennusten elinkaari otetaan huomioon, työryhmä arvioi, että todennäköisimpiä purkavan uusrakentamisen kohteita ovat 1960–80-luvuilla rakennetut korttelit. Käytännössä tällaisia mahdollisuuksia on ennen kaikkea kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella sijaitseville taloyhtiöille.

Tähän mennessä purkavan uusrakentamisen hankkeita ei ole juurikaan toteutettu, sillä voimassa olevan lain mukaan taloyhtiön on päätettävä hankkeesta yksimielisesti. Lisäksi hankkeiden vähäistä määrää selittävät ainakin hankkeiden toteuttamiseksi tarvittavan tiedon, ohjauksen ja yhteistyömallien puute sekä hankkeiden verokohtelun epäselvyys.

Laskuri havainnollistaa purkavan uusrakentamisen vaikutuksia

Purkavan uusrakentamisen mahdollisuuksien yhtiökohtaisen arvioinnin helpottamiseksi on luotu laskuri, jolla voidaan havainnollistaa hankkeen edellytyksiä ja vaikutuksia taloyhtiön, sen jokaisen osakkaan, yhtiön ja osakkaan velkojan, kiinteistön sijaintikunnan, verottajan ja muiden sidosryhmien kannalta.

Laskuri on vapaasti kaikkien käytettävissä ja sen on toteuttanut Lucify Oy osana Suomen Akatemian Kansalaisuuden kuilut ja kuplat -tutkimushanketta.

Purkavan uusrakentamisen laskuri 

Lakimuutosehdotus

Yhteyshenkilö Kiinteistöliitossa:

päälakimies Jenni Hupli, puh. 040 8658097 (medialle) 

Yhteyshenkilöt oikeusministeriössä:

lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen, puh. 02951 50074

erityisasiantuntija Markus Tervonen, puh. 02951 50558

lainsäädäntöjohtaja Antti T Leinonen, puh. 02951 50264

Haku