Osakkaan vastuu aiemman osakkaan muutostöistä

6.10.2025

Asunto-osakeyhtiössä osakkaalla on lain perusteella varsin laaja oikeus tehdä muutoksia hallitsemassaan huoneistossa. Noin vain muutostöihin ei voi ryhtyä, vaan osakkaan tulee tehdä etukäteen muutostöistä muutostyöilmoitus yhtiölle, jotta yhtiön johto voi käsitellä muutostyöilmoituksen ja tarvittaessa asettaa ehtoja työn toteuttamiselle. Yhtiöllä on myös oikeus valvoa osakkaan muutostyötä, jolloin osakkeenomistaja vastaa yhtiön kohtuullisista valvontakustannuksista.

Osakkaan laajan muutostyöoikeiden mukana tulee myös osakkeenomistajan kunnossapitovastuu toteutetuista muutostöistä. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkeenomistaja vastaa toteuttamansa muutostyön korjaus- ja kunnossapidon kustannuksista. Tämän lisäksi osakas vastaa jatkossa niistä lisäkustannuksista, jotka yhtiölle aiheutuvat yhtiön oman kunnossapitotyön yhteydessä. Esimerkiksi yhtiön salaojaremontin yhteydessä osakasmuutostyönä toteutettujen terassien purku- ja uudelleenrakennuskustannukset kuuluvat osakkeenomistajalle.

Jossain vaiheessa tulee eteen tilanne, jolloin osakasmuutostyön kohteena olevan huoneiston osakkeet vaihtavat omistajaa. Muutostyöt voivat tulla ostajalle yllätyksenä, jos niitä ei ole aikoinaan dokumentoitu asianmukaisesti. Yllätyksenä voi tulla myös se, että yhtiö ei vastaakaan edellisen omistajan muutostöiden kunnossapidosta, vaan vastuu kuuluu osakkaalle itselleen. Toisin sanoen osakasmuutostyön kunnossapitovastuu ei omistajan vaihtumisen yhteydessä siirry yhtiölle, vaan osakasmuutostöiden kunnossapidosta vastaa aina huoneiston kulloinenkin osakkeenomistaja. Osakkaan kunnossapitovastuuseen ei vaikuta se, että onko hän tiennyt muutostyöstä vai ei. Näin ollen esimerkiksi huoneistoon jälkirakennetun saunan kunnossapitovastuu kuuluu osakkeenomistajalle, vaikka saunan rakentamisen olisi toteuttanut aiempi osakas 15 vuotta aiemmin.

Tulevaisuuden epäselvyyksien välttämiseksi onkin tärkeää, että osakkeenomistajat tekevät asianmukaisesti muutostyöilmoitukset ja näiden ilmoitusten perusteella yhtiöt kirjaavat jatkossa muutostyöt myös huoneistotietojärjestelmään. Kunnossapito- ja muutostyötietojen osalta on käynnissä siirtymäaika, jolloin asunto-osakeyhtiöiden on ilmoitettava 1.6.2023 jälkeen remonttirekisteriin merkittyjä tietoja. Tietojen jatkuva toimitus alkaa 1.7.2026. Kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamista on käsitelty myös toukokuisessa lakipähkinässä, jonka löydät täältä. Tiedot muutostöistä palvelevat tulevaisuudessa niin myyjän kuin ostajankin etua.