Asunto-osakeyhtiölakiin esitetään päivityksiä

14.10.2025

Asunto-osakeyhtiölain uudistamista pohtinut työryhmä on antanut mietinnön, jossa esitetään useita lakimuutoksia. Muutosten tarkoituksena on helpottaa asumishäiriöihin puuttumista ja selkiyttää taloyhtiöiden hallinnon hoitoa. Myös isännöitsijäntodistuksen tietosisältöön esitetään muutoksia. Lopullinen lakimuutosesitys on tarkoitus antaa keväällä 2026, ja muutokset voisivat tulla sovellettavaksi siirtymäajan jälkeen, arviolta saman vuoden syksyllä.

Lakimuutoksesta apua tulkintatilanteisiin

Kiinteistöliitto on työryhmän jäsenenä kannattanut 2010 voimaan tulleen lain laaja-alaisempaa tarkastelua. Lakia sovellettaessa on ilmennyt näinä vuosina paljon yksittäisiä tulkintatilanteita, joita on mielestämme parempi ratkoa käräjätupien sijasta lakimuutoksin. Työryhmän esitykset vastaavat tähän tavoitteeseen nähdäksemme hyvin.  

Häiriöihin voitava puuttua tehokkaammin

Asumishäiriöt ovat viime vuosina lisääntyneet. Työryhmä esittää hallintaanottoperusteisiin lisäyksiä ja muutoksia, joiden avulla häiriöihin voidaan tulevaisuudessa puuttua yhä useammin. Asunnon voisi tulevaisuudessa ottaa hallintaan mm. myös, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia merkittäviä lisäkustannuksia tai merkittävää lisähaittaa. Hallintaanottomahdollisuudet selkiytyvät myös tupakointikieltoja rikottaessa. 

Myös hallintaanottoa koskevaan menettelyyn esitetään useita parannuksia. Varoituksen ja yhtiökokouspäätöksen tiedoksiannon osalta mahdollistettaisiin sähköpostitiedoksiannon käyttäminen edellytysten täyttyessä. Lisäksi työryhmä esittää, että yhtiökokouspäätöksen tiedoksianto tapahtuisi viivytyksettä paikoin ylitiukaksi osoittautuneen 60 päivän sijasta. 

Vaihtoehtona häädön hakemiselle yhtiölle esitetään oikeutta tyhjentää tiloja hylätystä omaisuudesta.  Tämä oikeus nopeuttaisi sekä hallintaanottoa että yhtiön tiloihin muuten hylätyn irtaimiston poistoa. Edellytyksistä ja menettelystä esitetään säädettäväksi laissa.

Talousvaikeuksissa olevien yhtöiden tilaan toivotaan selkeyttämistä

Työryhmässä on tunnistettu myös talousvaikeuksissa olevien asunto-osakeyhtiöiden ja osakkaiden haasteita. Mietinnössä esitetään mm., että muutettaessa tilojen käyttötarkoitusta esimerkiksi liiketiloista asunnoiksi, vastikeperustetta voitaisiin alentaa 4/5 määräenemmistöllä ilman vaatimusta yksimielisyydestä. Lisäksi muutoksia esitetään taloyhtiön hallittuun alasajoon. Käytännössä kyse on kevennyksistä ja selkiytyksistä yhtiön juridisen purkamisen selvitystilamenettelyyn sekä konkurssisääntelyyn. 

Työryhmä esittää useita pienempiä täsmämuutoksia mm. kunnossapito- ja hoitovastuuseen, erityiseen tarkastukseen, sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseen, lunastussääntelyyn sekä yhtiökokoussääntelyyn. Näihin muutosesityksiin voidaan palata myöhemmin, kun lakiesityksen lopullinen sisältö selviää.

Lyhytvuokraus jakoi työryhmän mielipiteet

Vaikka pääosa työryhmän esityksistä on erittäin kannatettavia, on Kiinteistöliitto jättänyt eriävän mielipiteen lyhytvuokrausta koskevan sääntelykokonaisuuden osalta. Nähdäksemme esitetyt muutokset eivät tuo riittävästi työkaluja lyhytvuokrauksen haittojen torjumiseen.

Pidämme välttämättömänä säätää asumisen ja lyhytvuokrauksen määritelmästä tarkkarajaisesti laissa. Huoneisto tulisi voida ottaa yhtiön hallintaan myös silloin, kun osakas toimii vastoin rakennuksen rakennusoikeudellista käyttötarkoitusta. Lisäksi olemme peräänkuuluttaneet lyhytvuokrausta harjoittavalle osakkaalle lakisääteistä velvollisuutta ottaa vakuutus lyhytvuokralaisensa aiheuttamien vahinkojen varalta. Lyhytvuokrauskiellosta yhtiöjärjestykseen tulisi voida päättää myös nykyistä kevyemmin eli 2/3 määräenemmistöllä tai jopa enemmistöpäätöksin.