Osakasmuutostyö suoritettu ilman yhtiön lupaa. Miten edetään?

25.8.2025

Välillä taloyhtiössä törmätään tilanteeseen, jossa osakas on suorittanut hallinnassaan olevassa huoneistossa niin sanotusti luvattoman muutostyön, eli työn suorittamiseen ei ole pyydetty taloyhtiöltä asianmukaista lupaa. Osakkaalla on lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain mukaisesti oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Muutostyön tulee olla yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukainen ja sijoittua ensisijaisesti osakkaan hallitsemaan huoneistoon.

Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, mikäli muutostyö vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai muutostyö vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Tällaiset muutokset voivat kohdistua esimerkiksi kantaviin seinärakenteisiin tai märkätilojen vesikalusteisiin tai vedeneristeisiin. 

Yhtiöllä on oikeus asettaa osakasmuutostyölle ehtoja, jos työ voi aiheuttaa vahinkoa rakennukselle tai muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Yhtiöllä on myös tarvittaessa mahdollisuus kieltää muutostyön suorittaminen, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun huomioidaan sekä aiheutuvan haitan määrä että osakkaalle koituva hyöty. 

Jos tilanne on kuitenkin se, että muutostyö on huoneistossa jo suoritettu ilman yhtiöltä saatua lupaa, on osakkaalla mahdollisuus hakea lupaa työlle jälkikäteen. Tässä tapauksessa osakkaan tulisi selvittää, miten muutostyö on tosiasiassa suoritettu. On myös huomioitava, että osakkaan tulee hakea jälkikäteen kustannuksellaan viranomaisilta vaadittavat rakennusluvat, jos sellaisille on tarvetta. 

Ikävämpi tilanne on, jos osakkaan muutostyö on sellainen, johon yhtiö ei anna lupaa jälkikäteen. Tällöin yhtiö voi velvoittaa osakkaan ennallistamaan huoneiston tasoon, jossa se ennen muutostyötä oli. Ennallistamista voidaan kuitenkin vaatia vain, jos muutostyöstä aiheutuu kohtuutonta haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Ikävimmässä tapauksessa osakkaan vahingonkorvausvastuu yhtiölle mahdollisesti syntyvästä vahingosta voi realisoitua, jos muutostyö on suoritettu ilman yhtiön lupaa tai asetettuja ehtoja, jotka ovat olleet tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi, ei ole noudatettu. Yhtiö voi vaatia vahingonkorvauksia muutostyön teettäneeltä osakkaalta, mutta vahingonkorvausvaatimuksessa on huomioitava, ettei virheellisestä muutostyöstä ole kulunut vielä yli kymmentä vuotta aikaa.