Muuttokehotus vai häätö?
9.9.2025
Hallintaanotto puhututtaa taloyhtiöissä paljon, ja usein lakineuvonnassa nousee esille kysymys, mitä jos osakas tai asukas ei lähde vapaaehtoisesti pois huoneistosta. Jotta yhtiö voisi vuokrata huoneiston, tulee huoneisto saada yhtiön hallintaan joko muuttokehotuksen tai häädön kautta. Seuraavaksi käymme läpi sitä, mikä näiden kahden ero oikein on.
Taloyhtiön antama muuttokehotus
Jos yhtiökokouksen päätöstä hallintaanotosta ei moitita, voi yhtiön johto kehottaa osakasta tai asukasta muuttokehotuksen avulla muuttamaan huoneistosta pois ja luovuttamaan huoneiston yhtiön vapaaseen hallintaan. Suositeltavaa on antaa kehotus kirjallisena ja selkeästi määritellä siinä päivämäärä, johon mennessä asunnosta on muutettava viimeistään pois. Mikäli muuttokehotuksen jälkeen asunto tyhjenee, voi yhtiö lähteä etsimään siihen vuokralaista.
Häädöstä määrää tuomioistuin
Puolestaan häädöstä säädetään ulosottokaaren 7 luvussa. Käytännössä taloyhtiömaailmassa häädössä on kyse vaatimuksesta muuttaa pois huoneistosta. Tärkeää on muistaa, että vain tuomioistuin voi päättää häädön määräämisestä.
Häätöprosessi voi tulla vireille tuomioistuimessa kahdella tapaa. Ensinäkin häätö voi tulla vireille siten, että osakas ei moiti yhtiökokouksen päätöstä, mutta ei myöskään reagoi yhtiön antamaan muuttokehotukseen. Mikäli asunnosta ei lähdetä vapaaehtoisesti muuttokehotuksen jälkeen, voi taloyhtiö hakea yhtiön kotipaikkakunnan käräjäoikeudesta häätötuomiota. Häätö voi tulla vireille myös siten, että osakas moittii yhtiökokouksen tekemää hallintaanottopäätöstä, jolloin päätöksen aiheellisuus siirtyy ratkaistavaksi käräjäoikeuteen. Mikäli käräjäoikeus hylkää yhtiökokouksen päätöstä koskevan moitekanteen, ei taloyhtiön tarvitse enää erikseen vaatia häätötuomiota.
Häädön täytäntöönpano käytännössä
Häätötuomion täytäntöön panee aina ulosottoviranomainen. Käytännössä usein isännöitsijä on se taho, joka huolehtii tuomioistuimen päätöksen siirtämisestä ulosottoviranomaiselle täytäntöönpanoa varten. Häätöprosessi lähtee liikkeelle sillä, että ulosottomies antaa muuttokehotuksen, jossa ilmoitetaan viimeinen muuttopäivä sekä se, miten häädettävän huoneistoon jättämän omaisuuden kanssa menetellään. Häädettävälle varataan yleensä yhdestä kahteen viikkoa tiedoksisaantipäivästä aikaa muuttaa vapaaehtoisesti pois ja tyhjentää asunto.
Jos häädettävä ei muuta huoneistosta pois ulosottomiehen asettamaan muuttopäivään mennessä tai jättää huoneistoon omaisuuttaan, on ulosottoviranomaisella velvollisuus häätää henkilö huoneistosta ja päättää omaisuuden kanssa tapahtuvasta menettelystä. Käytännössä vähempi arvoinen omaisuus hävitetään ja arvokkaampi omaisuus otetaan säilöön.
Taloyhtiö ei saa siis omatoimisesti lähteä tyhjentämään huoneistoa tai myydä huoneistossa olevaa tavaraa, sillä vain ulosottoviranomainen voi päättää menettelystä omaisuuden suhteen. Viranomaisten rajallisten resurssien takia on mahdollista, että ulosottomies antaa taloyhtiölle oikeuden toimia asukkaan vähempiarvoisen omaisuuden kanssa haluamallaan tavalla. Taloyhtiön tulee kuitenkin muistaa noudattaa aina viranomaisen ohjeita ja välttää omaehtoisia toimenpiteitä.
Kuuntele Taloyhtiökupla-podcastin jakso aiheesta:
Katja Lauronen
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton juristi.
