Mitä tarkoittaa uudisasunnon taloudellinen virhe?

25.11.2025

Uudisasunto-osakkeen ostajan kannalta tärkeä asiakirja on perustajaurakoitsijan laatima taloussuunnitelma, jossa esitetään muun muassa rakentamisvaiheen jälkeisen tilikauden talousarvio. Kaupanteko uuden asunto-osakeyhtiön osakkeilla aloitetaan normaalisti jo asuinrakennuksen rakennusvaiheessa, minkä vuoksi taloussuunnitelmassa esitetty talousarvio on laadittu jo paljon ennen kuin asuinrakennus valmistuu asukkaiden käyttöön. Talousarviossa on nimensä mukaisesti kyse vain arviosta eli yhtiön todelliset kulut selviävät käytännössä vasta sen jälkeen, kun asuinrakennus on valmistunut ja yhtiön hallinto siirtynyt perustajaurakoitsijalta uusille osakkeenomistajille. Uudisasunnossa voi olla taloudellinen virhe silloin, jos perustajaurakoitsijan tekemät arviot poikkeavat merkittävästi yhtiön todellisista kuluista.

Taloudellinen virhe asuntokauppalaissa

Asuntokauppalain mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1. antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka yhtiön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2. jättänyt antamatta ostajalle sellaisen edellisessä kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3. tai muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon ensimmäisessä kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos yhtiön taloudellinen tila rakentamisvaiheen päättyessä on heikompi kuin voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää.

Taloudellisen virheen arviointi käytännössä

Pieni poikkeama talousarviossa esitetyssä hoitovastikkeen määrässä ei automaattisesti tarkoita sitä, että uudisasunnossa on taloudellinen virhe, koska yhtiön osakkeenomistajat voivat myös omilla päätöksillään vaikuttaa yhtiön hoitokuluihin. Taloudellista virhettä arvioidaankin sen perusteella, minkälaiseen kustannustasoon perustajaurakoitsijan on tullut rakennusalan ammattilaisena varautua talousarvion tekoajankohtana. Perustajaurakoitsijan ei esimerkiksi voida edellyttää ottaa talousarviossa huomioon yhtiössä päätettyjen ylimääräisten hankintojen, kuten uusien leikkipaikkavälineiden tai kameravalvonnan, kustannusten vaikutusta hoitovastikkeeseen. Myös poikkeukselliset sääolosuhteet voivat vaikuttaa yhtiön lämmityskustannuksiin ennalta-arvaamattomalla tavalla. Selvää on lisäksi se, että uudisasunnossa ei ole taloudellista virhettä, jos pääomavastike on talousarviossa arvioitua korkeampi sen vuoksi, että yhtiölainan viitekorko on noussut. Jos yhtiön hoitovastike siis nousee talousarvion mukaisesta tasosta, tulee toteutuneista yhtiön kustannuksista käytännössä vähentää sellaiset edellä mainitun kaltaiset kustannuserät, joihin perustajaurakoitsijan ei voida edellyttää varautuneen talousarvion tekohetkellä. 
Taloudellista virhettä on käsitelty korkeimmassa oikeudessa asti (ks. KKO:2008:1). Tuomiossa esitetyillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että perustajaurakoitsija oli arvioinut hoitokustannukset todellisia ja ennakoitavissa olevia kustannuksia selvästi alhaisemmiksi ja siten antanut niistä harhaanjohtavaa tietoa, kun hoitovastikkeen määrä oli ollut yli 15 % korkeampi kuin taloussuunnitelmassa esitetty hoitovastike.