Uusi rakentamislaki ja vaikutukset taloyhtiöiden korjaushankkeisiin

30.12.2024

Rakentamislainsäädännön merkittävä uudistus tulee voimaan 1.1.2025, kun maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) korvaantuu rakentamista ohjaavalla rakentamislailla sekä maankäyttöä ja kaavoitusta sääntelevällä alueidenkäyttölailla. Rakentamislain sisältö on elänyt aivan viime metreille saakka, nimittäin lakia muuttava korjaussarja vahvistettiin juuri ennen joulua. Rakentamislaki tuo muutoksia mm. taloyhtiöiden korjaushankkeiden luvitukseen.

Yksi toteutuslupa

Jatkossa rakentamisen toteuttamista ohjaa vain yksi lupa eli rakentamislupa ja lupakynnys myös nousee nykyisestä. Jatkossa käytössä ei enää ole rakentamislupaa kevyempiä lupamuotoja, kuten toimenpidelupaa tai ilmoitusmenettelyä.

Korjaustöiden näkökulmasta rakentamislupa vaaditaan aina, kun korjataan tai muutetaan suojeltua tai historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokasta rakennusta tavalla, jolla on merkittävää vaikutusta rakennuksen suojeltavalle arvolle. Samoin lupa vaaditaan, mm. kun rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin liittyvällä korjaus- tai muutostyöllä voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen. Myös rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen edellyttää aina rakentamislupaa.

Rakentamislupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Lupa tarvitaan myös, jos korjaus kohdistuu vähäistä merkittävämmässä määrin toimenpidealueessa todetun terveyshaitan poistamiseen, toimenpidealueen kantava rakenne on vaurioitunut tai korjaustoimenpiteet voivat vaarantaa rakennuskohteen terveellisyyden tai turvallisuuden taikka korjaamisella on merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön.

Lainvalmistelun yhteydessä Kiinteistöliitto piti erittäin tärkeänä lupakynnyksen selkiyttämistä lainsäädännöllä. Korjaussarjan täsmennyksistä huolimatta rakennusvalvontojen lupakynnystä koskeva määrittelyvalta on suuri ja tekee väistämättä rakentamislupakynnyksestä valtakunnallisen sijasta paikallisen. Lupakynnystä harkitsevan taloyhtiön kannattaa olla yhteydessä oman kunnan rakennusvalvontaan paikallisten viranomaisvaateiden selvittämiseksi.

Lupamenettely muuttuu

Rakentamislain mukaan rakennuksen korjaus- ja muutostyön rakennussuunnitelmat ja erityissuunnitelmat on toimitettava jatkossa rakennusvalvontaviranomaiselle tietomallimuotoisina tai muutoin koneluettavassa muodossa korjaus- ja muutostyötä koskevien tietojen osalta.

Rakentamislain korjaussarja keventää hyvällä tavalla rakentamislupahakemusta koskevaa rakentamislain sääntelyä. Esimerkkinä kevennyksestä voidaan mainita vaikkapa hiilijalanjäljen sääntelyn soveltamisalan supistus. Kiinteistöliitto pitää erinomaisena sitä, että uutta selvitysvelvoitetta eli ilmastoselvitystä ei vaadita mm. laajamittaisesti korjattavien rakennusten kohdalla.

Samoin erittäin tervetulleena voidaan pitää korjaussarjan kevennystä, joka rajoittaa lupahakemukseen automaattisesti liitettäviä selvityksiä. Rakennusvalvonnalla tulee olla hankkeen laatu ja laajuus huomioon ottaen perusteltu syy edellyttää esimerkiksi korjaushankkeen kohdalla selvitystä rakennuksen kunnosta toimenpidealueen osalta.

Huomionarvoista on, että uutta rakentamislupahakemusta koskevaa säännöstä sovelletaan vasta 1.1.2026 alkaen. Vuoden 2025 aikana rakentamislupahakemukseen sovelletaan alueidenkäyttölain 131 §:ää. Merkittävänä kevennyksenä voidaan pitää sitä, että tänä väliaikana velvoite liittää rakentamislupahakemukseen rakennuksen rakennussuunnitelmien laadinnassa tehty pääpiirustustasoinen suunnitelmamalli tai tiedot koneluettavassa muodossa ei vielä ole voimassa.

Rakentamisluvan käsittelyaikatakuu

Rakentamislaissa lupaharkinta jakautuu sijoittamisen edellytysten tarkasteluun ja toteuttamisen edellytysten tarkasteluun. Lähtökohtana on yksivaiheisuus, mutta luvanhakijan pyynnöstä rakennusvalvonta voi ratkaista sijoittamisen edellytysten täyttämisen erikseen. Korjaus- ja muutostöiden kohdalla rakennusvalvonta voi myöntää rakentamisluvan pelkästään toteuttamisen edellytysten perusteella, jos työllä ei ole vaikutusta sijoittamisen edellytysten täyttymiseen.

Korjaussarja säätää rakentamislupahakemuksen käsittelylle käsittelyaikatakuun ja seuraamukset. Lisäystä voidaan pitää taloyhtiöiden näkökulmasta erittäin tervetulleena. Rakennusvalvonnan on ratkaistava rakentamislupahakemus kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun rakentamislupahakemus liitteineen on vireille pantu ja liitteet mahdollistavat hakemuksen käsittelyn. Pidempää kuuden kuukauden käsittelyaikatakuuta sovelletaan suunnittelutehtävän vaativuudeltaan poikkeuksellisen ja erityisen vaativan rakentamishankkeen luvituksen sekä puhtaan siirtymän luvituksen kohdalla.

Lupahakemuksen käsittelyn viivästymisestä on kunnan oma-aloitteisesti palautettava rakentamislupamaksusta 20 % kultakin viivästyksen kuukaudelta, jollei viivästys ole aiheutunut hakijasta. Lupaprosessin viivästyksestä voi seurata kunnalle myös jopa vahingonkorvausvastuu.

Rakentamisluvan käsittelyaikatakuuta koskeva säännös tulee voimaan 1.1.2026. Siirtymäaika tarjoaa kunnille yhdessä alueidenkäyttölain 131§:n väliaikaisen soveltamisen kanssa tarvittavaa joustoa rakentamislain vaateiden täyttämiseen.