Asuntokauppalain uudistus asunto-osakeyhtiön näkökulmasta

26.5.2026

Asuntokauppalakiin ollaan ehdottamassa muutoksia, joiden tavoitteena on parantaa ostajien ja taloyhtiöiden suojaksi annettujen säännösten toimivuutta ja poistaa soveltamisessa havaittuja epäselvyyksiä. Lausuntokierroksella olleen hallituksen esitysluonnoksen pohjalta listasin nyt alle muutaman tärkeän muutoksen asunto-osakeyhtiön näkökulmasta.

Rakennustyön tarkkailija pakolliseksi

Rakennustyön tarkkailija olisi ehdotuksen mukaan jatkossa pakollinen. Perustajaosakkaan olisi huolehdittava, että osakeyhtiöllä on viimeistään asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa rakennustyön tarkkailija. Tarkkailijan palkkiosta vastaisi perustajaosakas. Rakentamisvaiheen jälkeen kuluista vastaisi osakeyhtiö.  Tietynlaisena ongelmana on ollut se, että rakennustyön tarkkailijoita ei ole juuri valittu. Taustalla tässä on nähdäkseni ollut se, että osakkeenostajien on tullut itse valita rakennustyön tarkkailija osakkeenostajien kokouksessa, mutta ostajilla on ollut tästä mahdollisuudesta huonosti tietoa, eikä tarkkailijoita ole siten valittu.

Muutoksia vuositarkastukseen

Vuositarkastus olisi esitysluonnoksen mukaan toimitettava 10–15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Nykylain mukaan vuositarkastus tulee järjestää 12–15 kuukautta rakennusvalvonnan hyväksynnästä, eli vuositarkastus voitaisiin toimittaa ehdotuksen mukaan nykyistä aiemmin. 
Täysin uutena asiana tulisi vuositarkastuksen jälkeen järjestettävä jälkitarkastus, johon kuuluu jälkitarkastusraportin laatiminen sekä jälkitarkastuskokouksen pitäminen. Myyjän olisi pidettävä jälkitarkastuskokous aikaisintaan 6 kuukauden ja viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuskokouksesta.

Ehdotetut muutokset vuositarkastukseen ja jälkitarkastusta koskevat lisäykset tarkentavat prosessia ja voivat edesauttaa havaittujen virheiden selvittämistä. 

Vakuuksien vapautuminen

Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus vapautusisi ehdotuksen mukaan automaattisesti viimeistään 3 kuukauden kuluttua jälkitarkastuskokouksesta. Nykytilaan verrattuna vakuuden automaattinen vapautuminen edellyttäisi siis vuositarkastuksen jälkeisen jälkitarkastuskokouksen järjestämistä. Tämä voi osaltaan parantaa vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjaamista.

Myös suorituskyvyttömyysvakuuteen on suunniteltu muutoksia. Se kattaisi jatkossa kaikki kohteessa olevat, vuositarkastuksen jälkeen ja vakuuden voimassaoloaikana havaitut ja ajoissa reklamoidut rakennusvirheet. Omavastuu vähennettäisiin vain kerran, eikä jokaisesta rakennusvirheestä erikseen, kuten nykylain mukaan tehdään.

Perustajaosakkaan vastuun päättyminen

Perustajaosakkaan vastuun päättymisen ajankohta on nykylainsäädännön perusteella epäselvä. Lakiin onkin ehdotettu otettavaksi tätä täsmentävä säännös. Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotetaan, että perustajaosakkaan vastuu päättyy RS-kohteissa 10 vuoden kuluttua hallinnonluovutuskokouksesta. Muissa kohteissa vastuu päättyy, kun 10 vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisön rakennukset käyttöön otettavaksi rakentamislaissa tarkoitetussa loppukatselmuksessa.

Ehdotetut lakimuutokset ovat eduskunnan käsittelyssä syksyllä 2026, ja niiden on suunniteltu tulevan voimaan keväällä 2027.