Osakkeenomistajan vastuu aiemman osakkaan lisäyksistä ja asennuksista

31.7.2026

Pääsäännön mukaisesti kunnossapitovastuu aiemman osakkeenomistajan muutostyöstä siirtyy uudelle osakkaalle osakasvaihdostilanteessa. Tällöin uusi osakas vastaa aiemman osakkaan huoneistoon asentamista alkuperäisestä asusta ja perustasosta poikkeavista muutoksista kunnossapidon osalta. Uuden osakkeenomistajan vastuu ei ulotu kuitenkaan vahingonkorvausvastuuseen, vaan yleensä aiempi osakas vastaa asennuksiensa aiheuttamista vahingoista vanhentumisaikojen puitteissa.

Joskus aiemman osakkaan tekemistä lisäyksistä tai muutostöistä saattaa olla kulunut huomattavan pitkä aika, jolloin kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja uuden osakkaan välillä saattaa nousta esiin epäselvyyttä. Epäselvissä tilanteissa perustasoa lähdetään määrittämään rakennusluvasta, rakennuspiirustuksista sekä asemakaavan yksilöidyistä tiedoista, joihin tehtyä muutostyötä verrataan. Aiemman osakkaan tekemät muutostyöt voidaan tietyissä tilanteissa katsoa rinnastuvan yhtiön itsensä tekemään työhön, jolloin kunnossapitovastuu katsotaan olevan yhtiöllä.

Aiemman osakkeenomistajan tekemät muutostyöt jotka rinnastuvat yhtiön tekemään työhön

Asunto-osakeyhtiö vastaa sellaisesta aiemman osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Jos osakkeenomistajan muutostyö on ulottunut huoneiston rakenteisiin, eristeisiin ja perusjärjestelmiin, arvioidaan kunnossapitovastuuta sen perusteella, rinnastuuko osakkaan muutosasennus yhtiön toimesta tehtyihin asennuksiin. Esimerkiksi laadullisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan yhtiön asennuttamaa vesihanaa tai WC-laitetta vastaava osakkaan muutostyönä asennuttama vesihana ja WC-laite ovat muutostyön jälkeenkin yhtiön kunnossapitovastuulla. Perustason rinnastumisarviointi suoritetaan aina tapauskohtaisesti.

Perustasolla tarkoitetaan sitä tasoa, joka vastaa yhtiön alkuperäistä rakennusaikaista tai myöhemmin peruskorjauksen yhteydessä omaksumaa tasoa tai yhtiön muutoin toteuttamaa tasoa.  

Aiemman osakkeenomistajan muutostyöt jotka eivät rinnastu yhtiön teettämään työhön

Uusi osakkeenomistaja vastaa aiemman osakkeenomistajan asennuksista ja lisäyksistä niiltä osin kuin tila poikkeaa huoneiston alkuperäisestä asusta. Esimerkiksi kuivatilaan osakkaan muutostyönä rakentaman märkätilan osalta yhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu tilan muutostyötä edeltäneeseen kuivatilatasoon. Tällöin osakas vastaa tilan saattamisesta kuivatilasta märkätilaksi. Kunnossapitovastuu märkätilasta on siten huoneiston sen hetkisellä osakkeenomistajalla.

Yhtiön suorittamissa korjaustöissä yhtiön vastuu huoneiston sisäosien osalta rajoittuu yhtiössä vallitsevaan perustasoon, ja osakas vastaa kustannuksista niiltä osin kuin ne osakkaan muutostöiden purun tai ennallistamisen osalta merkittävästi poikkeavat tästä perustasosta.

Yhteenveto

Osakevaihdoksessa kunnossapitovastuu siirtyy pääsääntöisesti uudelle omistajalle myös edellisen osakkaan tekemien muutostöiden osalta. Poikkeuksen tähän muodostavat tilanteet, joissa muutostyö on laadultaan ja toteutustavaltaan rinnastettavissa yhtiön omaan työhön, jolloin vastuu voi säilyä taloyhtiöllä muutoksesta huolimatta. Rajanveto tehdään aina tapauskohtaisesti, ja epäselvissä tilanteissa avuksi otetaan rakennuslupa, -piirustukset ja asemakaava.