Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus, kultakaivos vai sanahelinää?

23.5.2014

Asunto-osakeyhtiölaista löytyy säännös osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus tulee ottaa huomioon kaikessa yhtiön toiminnassa. Tulkinnanvaraisempaa on se, mitä yhdenvertaisuus missäkin tilanteessa tarkoittaa. Varsin usein asunto-osakeyhtiöitä koskevissa oikeusriidoissa onkin kyse yhdenvertaisuusperiaatteen tulkinnasta ja laajuudesta.

Asunto-osakeyhtiölain (1:10 §) mukaan "kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin". Tämä tarkoittaa, että yhtiön on kohdeltava päätöksenteossaan samassa asemassa olevia osakkaita samalla tavalla. Yhdenvertaisuutta loukkaa päätös, joka voi tuottaa epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on edellä mainitun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Asunto-osakeyhtiöissä yhdenvertaisuuskysymykset tulevat esiin tyypillisesti kunnossapito- ja uudistushankkeissa ja yhtiön tilojen/alueiden käyttöoikeuksien (mm. autopaikkojen) jakamista koskevissa tilanteissa. Yhdenvertaisuus nousee usein esille myös piha-alueista päätettäessä, yhtiön varojen jakamista koskevissa tilanteissa sekä käyttökorvausten mitoituksessa.

Yhtiön kunnossapitohankkeissa osakkaiden yhdenvertaisuus rajoittaa yhtiön toimintaa siinä määrin, ettei kunnossapitotoimia voida ilman teknistä perustetta kohdentaa toisiin huoneistoihin laajempana tai laadultaan parempana kuin toisiin vastaavanlaisiin huoneistoihin. Esimerkiksi vesivahinko korjauksissa yhtiön on noudatettava johdonmukaista linjaa korjaustoimien suhteen.

Yhtiön uudistushankkeiden kohdalla yhdenvertaisuusperiaate taas tarkoittaa, että osakkeenomistaja voi luottaa siihen, että yhtiökokouksen enemmistöpäätöksillä toteutetaan vain sellaisia muutoksia (uudistuksia tai perusparannuksia), jotka eivät ole omiaan tuottamaan toiselle osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua ensin mainitun osakkeenomistajan tai yhtiön kustannuksella. Tämä tarkoittaa uudistushankkeissa sitä, että hankkeen tulisi vaikuttaa huoneistojen arvoon samassa suhteessa. Käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy jokaisesta vähäisestä uudistuksesta suorittamaansa maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa.

Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisessa täytyykin muistaa, että asunto-osakeyhtiössä ei voida koskaan käytännössä päästä sellaiseen absoluuttiseen yhdenvertaisuuteen, jossa jokainen osakas olisi täysin samassa asemassa. Näin ollen olennaista on se, onko yhdenvertaisuusperiaatetta noudatettu olosuhteet huomioon ottaen riittävällä tavalla.

Maria Kulomäki

Maria Kulomäki

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies

Lisää blogikirjoituksia

Haku