KYKI-Indeksi / Osa 2: KYKI käytännössä
14.7.2017
Myös kiinteistöalalla on tarvetta seurata ja ennakoida ns. yleistä kustannuskehitystä. Varsin usein tämä tapahtuu viittaamalla sopimuksissa elinkustannusindeksiin (kuluttajahintaindeksiin). Kiinteistönpidon (tai asumiskustannusten) kannalta elinkustannusindeksin käytössä on se haaste, että asuminen ja energia kattavat yhteensä vain noin neljänneksen indeksin sisällöstä. Loput 75 % on jotain muuta, esim. elintarvikkeita, alkoholijuomia, vaatteita ja liikennettä koskevia kustannuseriä.
Jos ero eri indeksien kehityskulkujen välillä on merkittävää ja ero on pysyväisluonteista, tästä aiheutuu rakenteellisia vaikutuksia vuokrattavan kohteen omistajille tai vuokralaisille. Pitkään vallinnut kehitysero saman sopimuksen aikana tekee railoa osapuolten sopimusten hyvyyden suhteen. Esimerkki: vuodesta 2000 Elinkustannusindeksi (EKI) on noussut noin 30 %, mutta KYKI-indeksi peräti noin 90 % vuoteen 2017. Vuodesta 2010 KYKI on noussut 25 % ja EKI 11 %.
Kiinteistöjohtaminen on muutakin kuin indeksiseurantaa
Niin sanotussa reaalimaailmassa on vuokraustoiminnassa esillä paljon muitakin tekijöitä kuin kustannusindeksit. Vuokralaisten pysyvyys, vakaus, luotettavuus ja monet muut laadulliset tekijät painavat vaakakupissa paljon. Niillä vähennetään epävarmuutta ja saadaan myös taloudellisia hyötyjä, kaikille sopijapuolille.
Realistista on myös se, että markkinoiden kysynnän ja tarjonnan tilanne vaikuttavat sopimustilanteeseen. Ylikysyntä vs. ylitarjonta: tällä on iso vaikutus sopimusasetelmaan. Uusissa sopimuksissa kustannusten ja vuokrien kehityseroja huomioidaan, niin paljon kuin markkina sietää.
Indeksit ja niiden kuvaamat asiat on kuitenkin syytä tunnistaa. Näin vaalitaan pitkän ajan menestystä kiinteistönpidossa. Jos vuokrasopimuksen sisälle kustannuskehitystä ei pystytä täysin leipomaan, kiinteistön muussa johtamisessa on toteutettava toimia, jotka kompensoivat tämän. Liialliset kuluerät on syytä karsia, ja tarvittaessa on satsattava omaisuuteen lisää, jotta omaisuuden arvo ja tuottokyky paranevat.
Lue lisää KYKI-Indeksistä
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.
