Taloyhtiön menestyksen edellytykset

9.4.2024

Hajautetun omistuksen taloyhtiöiden rakenteita ja näkymiä kuvanneiden blogien jälkeen hahmottelen tässä kirjoituksessa niitä toimia, joilla taloyhtiöt ITSE voivat vaikuttaa tulevaisuuden menestykseensä. Taloyhtiön menestyksen kannalta tämä on luultavasti kaikkein tärkein osakokonaisuus. Puhutaan siis siitä, miten omaisuutta johdetaan hyvin, oli päällä hyvät tai huonot ajat, tai mikä tahansa yhteiskunnallis-poliittinen kehitys tai teknologinen murrosvaihe. Seuraavissa blogeissani hahmottelen, mitä julkinen valta ja sidosryhmät voivat tehdä tärkeiden asioiden edistämiseksi.

Talous ja rahoitus

Rahoituksen saatavuus puhututtaa. Pienet yhtiöt, noin viiteen huoneistoon saakka, saavat pankkirahoituksen pääsääntöisesti osakkaiden kautta. Taloyhtiöiden lukumäärällä mitattuna tämä ilmiö on varsin iso, sillä 1–5 huoneistoa kokoluokassa on noin 25 000 taloyhtiötä.

Mutta saatavuushaaste kohdistuu myös suurempiin taloyhtiöihin. Kaikkein vaikeinta ulkopuolisen hankerahoituksen saaminen on niillä alueilla, joilla taloyhtiöiden arvo on matala. Myös pääkaupunkiseudulla on alueita ja yhtiöitä, joiden osakehuoneistoilla käydään kauppaa 1500 eurolla neliöltä, ja allekin. Kun viimeisen kahden vuoden aikana hinnat ovat tulleet alas karkeasti kymmenyksen verran isossa osassa alueita, rahoitushaaste on kasvava ilmiö. Suomessa on paljon myös alueita, joilla keskihinta jää reilusti alle tuhannen euron, ja monesti näissä kehitys on ollut laskevaa finanssikriisistä lähtien.

Yksittäisissä tapauksissa taloyhtiön lainansaanti voi tyssätä myös suurten kaupunkien liepeillä. Tilastot eivät lainansaantia ratkaise vaan lainaneuvottelut kussakin hankkeessa. Monet taloyhtiöt ratkaisevat saatavuushaasteen ennakkosäästämisellä ja/tai hankeosuuksien maksamisella ennen lainan nostamista pankista. Kaikissa tapauksissa taloyhtiön dokumentaatio pitää olla kunnossa, jotta taloyhtiön historia, näkymät ja myös riskit ovat kaikkien osapuolten arvioitavissa.

Taloyhtiöitä koskevat taloushaasteet poikkeavat kunnasta ja alueesta toiseen merkittävästi. Kasvavissa kaupungeissa kustannusten noususta huolimatta on lähtökohtaisesti hyvät mahdollisuudet suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon ja isoihinkin korjauksiin. Sen sijaan väestöä menettävillä seuduilla olosuhteet kiinteistönpidossa ja korjaamisessa ovat miltei aina tukalia.

Kuitenkin: kustannusten ja vakuusarvojen tiukassa puristuksessa on löydettävissä tapoja pitää olosuhteet riittävän hyvässä kunnossa. Hyvä uutinen on se, että onneksi kiinteistönpidossa ja korjaamisessa on myös paljon vaihtoehtoisia tapoja ja polkuja. Mutta niitä pitää selvittää taloyhtiöiden tasolla, ja mieluummin ajoissa kuin liian myöhään. 

Varallisuusarvon ylläpito

Taloyhtiöt muodostavat lähivuosinakin keskeisen osan kotitalouksien varallisuudesta. Varallisuuden arvosta pitää pitää huolta, ja se on väistämättä yhä suuremman huomion kohteena. Se on varmasti omistajan tärkeimpiä tehtäviä.

Digitalisaation ja entistä parempien taloyhtiöiden vertailumahdollisuuksien takia taloyhtiöitä koskevien tunnuslukujen ymmärrys paranee. Hitaasti, mutta kaikilla asuntokaupan osapuolilla. Voidaan olettaa, että asunto-osakeyhtiöiden hinnoittelu tarkentuu markkinoilla. Hyvä työ ja vaiva tulee yhä todennäköisemmin näkymään positiivisesti myös taloyhtiön osakkeiden kysynnässä ja niiden arvossa, ja päinvastoin. 

Tämäkin on sekä mahdollisuus että uhka yksittäisen taloyhtiön ja sen osakkaan kannalta. Yksittäisen taloyhtiön osakkaan ja yhtiön johdon on pyrittävä tietenkin vaikuttamaan niin, että uhat torjutaan mutta mahdollisuuksiin pystytään tarttumaan.

Tekniikka, teknologia

Myös teknologia kehittyy, ja tämä koskee uusien talojen ohella myös vanhoja taloyhtiöitä, korjausten yhteydessä viimeistään. Sähköistyminen laajenee ja syvenee. Automaatiota ja olosuhteiden huomioimista tulee koko ajan lisää. Tämäkin on sekä mahdollisuus että haaste. Investointi teknologiaan (vaikka energian säästön takia) vaatii huolellisen suunnittelun, mutta myös investoinnin seurannan ja uusien laitteiden toiminnan ylläpidon, jotta tiedetään meneekö asiat odotusten ja toiveiden mukaisesti.

Taloyhtiöiden suunnitelman mukaisten korjausten toteuttaminen vuosina 2025–2030 edellyttää kurinalaista taloyhtiöiden johtamista, mutta myös muiden sidosryhmien vetoapua. Joka tapauksessa merkittävä osa kiinteistökannasta sijaitsee väestöä menettävillä, hitaan taloudellisen kasvun sekä ikääntyvän väestön alueilla. Näiden asuinrakennusten korjaaminen edellyttää erityisen tarkkaa peliä. Kun talousraamit ovat tiukat, suunnitelmallisuus on oltava keskimääräistä parempaa ja aikaista, ei toisinpäin. Muuten korjaukset jäävät huonoimmillaan kokonaan tekemättä.

Osaa kannasta ei ole taloudellisilla perusteilla mahdollista korjata uudenveroiseksi, mutta kaikin tavoin kestävää on pyrkiä vaikuttamaan siihen, ettei poistumaa asuntokannasta ainakaan omistajan omien toimien pohjalta kasvateta, ellei sitä sitten tehdä tositarkoituksella päättäen. 

Lähivuosina suomalaiset taloyhtiöt ovat merkittävässä osassa energiatehokkuuden ja uusiutuvan energian käytön lisäämisessä. Lisäksi suomalaisten taloyhtiöiden päätöksien avulla sähköautojen latausverkosto kasvaa nopeasti.

Perustehtävä turvata hyvätasoiset asumispalvelut pysyy voimassa, mutta muuttuu monin tavoin haastavammaksi ilman jatkuvaa reagointia yhteiskunnan toimintaympäristön muutoksiin.

Järjestäytyminen ja johtaminen

Mielestäni taloyhtiöiden ja sen osakkaiden kaikkein tärkein asia on kunnon järjestäytyminen. Kaikkea omistaja-arvon johtamista ei voida ulkoistaa parhaimmallekaan isännöitsijälle tai jollekin muulle kumppanille. Yhtiökokouksella, hallitustyöskentelyllä ja muilla tarvittavilla organisoinneilla on menestyspaletissa tarkka sijaintinsa. On jaksettava muistaa se, että päätöksillä ja päättämättä jättämisillä on vaikutuksensa kaikkeen: esimerkiksi taloyhtiön kuntoon, asuttavuuteen, viihtyisyyteen, turvallisuuteen ja taloudelliseen arvoon. Tehtävää on tarjolla kaikille, myös niille, jotka arvioivat, että omassa yhtiössä kaikki on kunnossa ja yhtiön tulevien vuosien askelmerkit ovat osakkaiden ja asukkaiden sekä ulkopuolisten tiedossa. Toimintaympäristö muuttuu, ja rakennusten ylläpitotarpeet elävät myös ajassa.

Yksi johtamisen kannalta tärkeä asia on syytä liputtaa lopuksi erikseen. Sellainen asia, johon törmää joka puolella: korjaushankkeissa, energia-asioihin liittyvissä hankinnoissa, kiinteistöpalveluissa, isännöinnissä, turvallisuuteen liittyvissä ostoissa. Tämä on osto-osaaminen, yhtä hyvin kuin myynti-osaamisen korostaminen myyjien puolelle.

Taloyhtiön johtamisen työkalut

Lopuksi muutama tärkeä työkalu, jotka ovat olennaiseksi hyödyksi taloyhtiön johtamisen kannalta. Näistä hallintotapasuositus on verkkoversiona kaikille avointa, mutta listassa olevat muut ovat Kiinteistöliiton keskeisiä jäsenpalveluita, kattavan neuvonta- ja koulutuspalvelupaketin lisäksi.

Kirjoitus on osa kirjoittaja Jukka Keron blogi-sarjaa ”Taloyhtiöt suomalaisen yhteiskunnan rakentajina” 

Taloyhtiöiden hyvä hallintotapasuositus (verkkoversio): https://www.kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/hallitus/taloyhtionhyvahallintotapa/

Talousarvio-ohje (julkaistaan jäsensivuilla aina loka- ja tammikuussa):
Kiinteistöliitto - Talousarvio-ohje (kiinteistoliitto.fi)

Rakennuksen kuntosovellus RAKU (jäsensivuilla):
Kiinteistöliitto - Rakennuksen kuntosovellus Raku (kiinteistoliitto.fi)

Taloyhtiön pelastussuunnitelma (TAPE, jäsensivuilla):
Kiinteistöliitto - Videot ja verkkokurssit (kiinteistoliitto.fi)